Comprar casa usada en México: qué inspeccionar antes de firmar

Una casa usada suele dar más metros por el mismo dinero que una nueva, en colonias ya consolidadas y sin esperar la entrega. A cambio, lo que no ves en la visita lo pagas después. Esta lista te ayuda a revisarla por partes, con las señales que deben hacerte frenar.

1. Estructura: lo que no se arregla con pintura

• Grietas en diagonal desde las esquinas de puertas y ventanas, o que atraviesan muros: pueden indicar hundimientos.

• Pisos con desnivel, puertas que no cierran bien, losas con manchas o flechas visibles.

• En zonas sísmicas o de suelo blando, pregunta el año de construcción y si hubo reparaciones estructurales.

Si ves alguna de estas señales, contrata a un ingeniero civil o perito independiente antes de ofertar. Su revisión cuesta poco comparada con un recalce de cimentación.

2. Humedad y azotea

• Salitre en la base de los muros, pintura abombada, olor a encierro.

• Azotea: estado del impermeabilizante, bajadas pluviales, encharcamientos. Pregunta cuándo se impermeabilizó por última vez.

• Visita después de una lluvia si puedes: es cuando las filtraciones se delatan.

3. Instalaciones

• Eléctrica : Tablero sin pastillas, cables expuestos, contactos sin tierra, apagones al encender aparatos

• Hidráulica : Poca presión, manchas de óxido, cisterna o tinaco agrietados o sin tapa

• Gas : Tubería improvisada, tanque sin regulador, olor al abrir la llave

• Drenaje : Malos olores, coladeras lentas, registros que se desbordan

Pregunta también cuántos días a la semana llega el agua en la colonia. En varias ciudades el servicio es por tandeo y la capacidad de la cisterna marca tu día a día.

4. Ampliaciones: ¿están en papeles?

Un cuarto extra, un segundo piso o un local en la planta baja suman valor solo si están regularizados. Compara lo que ves con lo que dicen la escritura y la boleta predial: si la casa tiene más metros construidos que los declarados, pide al vendedor la licencia de construcción o la regularización. Si no la hay, el banco puede valuar menos y tú heredas el trámite.

5. Adeudos que se quedan con la casa

• Predial y agua: pide las constancias de no adeudo. Los atrasos pueden frenar la escrituración.

• Cuotas de mantenimiento: si está en condominio, pide la constancia de la administración y el reglamento.

• Hipotecas o embargos: el certificado de libertad de gravamen del Registro Público lo confirma. El notario lo solicita antes de firmar.

6. Si compras con crédito

El banco o el instituto ordenará un avalúo. Si sale por debajo del precio, te prestarán menos y tendrás que cubrir la diferencia o renegociar. Revisa antes qué opción de financiamiento te conviene en nuestra guía paso a paso, y si dudas entre usada y nueva, compara con lo que hay que revisar en preventa.

Si eres asesor inmobiliario: las operaciones de casas usadas se caen por sorpresas: una ampliación sin licencia, un adeudo de agua, un avalúo bajo. Llega a la primera visita con el expediente listo y las fotos que muestran la casa como es. El comprador confía en el asesor que le enseña los defectos antes de que los encuentre él, y esa confianza empieza en tu perfil: experiencia, asociaciones y operaciones cerradas a la vista.

Conclusión

Una casa usada bien revisada puede ser la mejor compra de tu vida; una mal revisada, la más cara. Recorre la estructura, la humedad, las instalaciones, los papeles de las ampliaciones y los adeudos antes de firmar, y apóyate en un perito y en un asesor de confianza. Si vendes, aplica la misma lista al revés: es la forma de vender más rápido.