Comprar propiedad en México siendo extranjero: qué debes saber
Por HomLista · · 4 min de lectura
Guía para extranjeros que quieren comprar casa o departamento en México: dónde pueden comprar, fideicomiso o compra directa, documentos, financiamiento, impuestos y errores frecuentes.
México es uno de los destinos favoritos de compradores de Estados Unidos, Canadá y Europa, ya sea para vivir, retirarse o invertir. La buena noticia: un extranjero puede comprar propiedad en México de forma legal y segura. La clave está en entender dónde está el inmueble, qué figura legal aplica y qué documentos necesitas. Esta guía resume lo esencial antes de dar el primer paso.
¿Dónde puede comprar un extranjero?
Depende de la ubicación. La Ley de Inversión Extranjera distingue dos situaciones:
Dentro de la zona restringida (100 km de las fronteras y 50 km de las costas): la compra para uso residencial se hace mediante un fideicomiso bancario, con permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE). Es el caso de Cancún, Playa del Carmen, Tulum o Los Cabos.
Fuera de la zona restringida: puedes comprar directamente a tu nombre, después de firmar ante la SRE el convenio del artículo 27 constitucional, por el que aceptas considerarte como nacional respecto de ese bien.
Fideicomiso: la vía en la costa
En un fideicomiso, un banco mexicano conserva la titularidad del inmueble y tú, como beneficiario, tienes todos los derechos: vivir, rentar, remodelar, vender o heredar. Dura hasta 50 años y es renovable. Compara las comisiones de apertura y las cuotas anuales de varios bancos antes de elegir.
Documentos que normalmente te pedirán
Pasaporte vigente y, en su caso, tu documento migratorio.
RFC (Registro Federal de Contribuyentes), especialmente si vas a rentar la propiedad o si el notario o el banco lo solicitan.
Comprobante de domicilio y datos para designar fideicomisarios sustitutos (tus herederos).
Comprobación del origen de los recursos, por las reglas contra el lavado de dinero.
Los requisitos exactos pueden variar según el banco y la notaría; confírmalos al inicio del proceso.
El papel del notario
En México el notario público es un profesional del derecho con fe pública: revisa la situación legal del inmueble, calcula y retiene impuestos y formaliza la escritura. Es una pieza central de una compra segura, así que elige uno con experiencia en operaciones con extranjeros.
Financiamiento
Muchos compradores extranjeros pagan de contado o con planes de pago directos con el desarrollador en preventa. Algunos bancos mexicanos ofrecen crédito a extranjeros, normalmente a quienes tienen residencia en el país e historial crediticio; consulta sus condiciones antes de ofertar.
Impuestos y costos
Además del precio, considera el impuesto sobre adquisición de inmuebles (varía según el estado y el municipio), los honorarios del notario, el avalúo, los derechos de registro y, si aplica, los costos del fideicomiso. Si vas a rentar la propiedad, consulta a un contador sobre tus obligaciones fiscales en México.
Errores frecuentes que debes evitar
Comprar terrenos ejidales sin regularizar: los extranjeros no pueden adquirirlos.
Entregar anticipos sin contrato ni recibo, o pagar en efectivo.
Firmar sin verificar escritura, libertad de gravamen y permisos del desarrollo.
Trabajar con asesores sin experiencia ni registro, en los estados donde es obligatorio.
Comprar en México siendo extranjero es seguro cuando se hace con método: ubicación clara, figura legal correcta, notario de confianza y documentos verificados.
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En la costa: Cancún, Playa del Carmen y Tulum.
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Conclusión
Ser extranjero no es un obstáculo para comprar en México. Define dónde quieres comprar, entiende si necesitas un fideicomiso, prepara tus documentos y rodéate de un notario y un asesor confiables. Empieza comparando propiedades en México en HomLista.
Información actualizada a octubre de 2026. Este artículo es informativo y no sustituye la asesoría legal, fiscal o migratoria de un profesional.
