Crédito hipotecario 2026: Infonavit, Fovissste o banco, ¿cuál te conviene?

Antes de buscar casa, la pregunta que más pesa es cómo la vas a pagar. En México hay tres grandes vías de financiamiento —Infonavit, Fovissste y la banca— y varias formas de combinarlas. Elegir bien cambia tu mensualidad durante veinte o treinta años, así que conviene compararlas con números de 2026.

Las tres vías, lado a lado

• Para quién

  • Infonavit : Trabajadores formales del sector privado

  • Fovissste : Trabajadores al servicio del Estado

  • Banco : Cualquier persona con ingresos comprobables y buen historial en buró

• Tasa

  • Infonavit : Fija, de 3.69% a 10.45% según tu salario

  • Fovissste : Fija; consulta tu tasa en el portal del Fovissste

  • Banco : Fija o variable según el banco; compara siempre el CAT

• Monto

  • Infonavit : Hasta $2,935,002 pesos, según tu capacidad de pago

  • Fovissste : Según salario y antigüedad

  • Banco : Según ingresos y valor del avalúo; suelen pedir un enganche

• Plazo

  • Infonavit : De 1 a 30 años

  • Fovissste : Según el producto

  • Banco : Normalmente de 5 a 20 años o más

En Infonavit, la suma de tu edad y el plazo no puede superar 70 años en hombres ni 75 en mujeres, y la tasa más baja se reserva a los salarios más bajos: quien gana más también puede pedir crédito, pero con una tasa más alta (Expansión; UnoTV).

Cuando un solo crédito no alcanza: las combinaciones

• Crédito conjunto: sumas tu crédito Infonavit al de tu cónyuge, un familiar o un corresidente. El coacreditado puede cotizar en Infonavit o en Fovissste.

• Cofinanciamiento Infonavit + banco: Infonavit aporta una parte (con tu saldo de subcuenta) y el banco el resto. Sirve cuando la casa cuesta más de lo que Infonavit te presta solo.

• Financiamiento directo del desarrollador: habitual en preventa, con plazos cortos. Antes de firmar, revisa qué revisar al comprar en preventa.

¿Cuál te conviene? Tres perfiles

Ana, 28 años, empleada formal con salario moderado. Infonavit primero: su tasa fija será de las más bajas del rango y no cambiará durante el crédito. Si la casa supera su monto, el cofinanciamiento con banco cubre la diferencia.

Luis, maestro de una escuela pública. Fovissste es su vía natural. Si quiere comprar con su pareja que trabaja en el sector privado, el crédito conjunto les permite sumar ambos institutos.

Carla, profesionista independiente. Sin relación laboral formal no tiene acceso a Infonavit ni Fovissste: su opción es el banco. Necesitará comprobar ingresos con declaraciones o estados de cuenta y tener un buró limpio.

Lo que más se olvida al comparar

• El CAT, no solo la tasa. El Costo Anual Total incluye comisiones y seguros. Compáralo entre bancos con el simulador de la Condusef.

• Los gastos de compra. Avalúo, comisión por apertura y gastos notariales se pagan aparte del enganche.

• La precalificación. En Infonavit la consultas en Mi Cuenta Infonavit; en el banco, pide una preaprobación por escrito antes de ofertar. Vas a negociar con más fuerza si el vendedor sabe que tu crédito está listo.

¿Y si eres extranjero?

Los bancos mexicanos rara vez prestan a extranjeros sin residencia e ingresos en México, e Infonavit solo aplica si trabajas formalmente aquí. Lo vemos en detalle en comprar propiedad en México siendo extranjero.

Si eres asesor inmobiliario: la venta que más tiempo te hace perder es la que se cae en el último mes porque el crédito no se aprobó. Pide a tus clientes su precalificación desde la primera reunión y trabaja solo con quien ya sabe cuánto puede pagar. Es la misma lógica de recibir contactos con intención real de compra: menos visitas, más cierres.

Conclusión

Si cotizas en Infonavit o Fovissste, empieza por ahí: tasa fija y, en salarios bajos y medios, más barata que la banca. Si no cotizas o la casa supera tu monto, combina o acude al banco comparando el CAT. Y con tu crédito claro, sigue con nuestra guía paso a paso para comprar en México o habla con un agente o inmobiliaria en HomLista.