Cómo leer una nota simple antes de comprar: sección por sección y qué señales vigilar
Por HomLista · · 4 min de lectura
La nota simple del Registro de la Propiedad es el primer documento que debes pedir antes de firmar unas arras. Te explicamos cada apartado, qué comprobar en cada uno, las señales de alarma y lo que la nota simple no te dice.
Antes de pagar una señal por una vivienda, hay un documento de dos o tres páginas que puede ahorrarte muchos problemas: la nota simple del Registro de la Propiedad. Te dice quién es el dueño legal, qué deudas o limitaciones pesan sobre la vivienda y si hay algo pendiente de inscribir. El problema es que está escrita en lenguaje registral. Esta guía te enseña a leer una nota simple, apartado por apartado.
Cómo pedirla y cuánto cuesta
Puedes solicitarla tú mismo en la sede electrónica del Colegio de Registradores o en el Registro de la Propiedad de la zona. Cuesta 9,02 € más IVA por finca y suele llegar por correo electrónico en 24 a 48 horas, según Housfy. Para pedirla basta con la dirección exacta o, mejor aún, el código registral de la finca. No necesitas permiso del propietario.
La nota simple, apartado por apartado
1. Encabezado: qué finca es
Arriba aparecen el Registro de la Propiedad, la fecha de emisión, el número de finca y su código registral único. Desde 2016 las fincas nuevas se identifican con el CRU, que sustituye al antiguo IDUFIR, aunque todavía puedes encontrar cualquiera de los dos, según explica Tinsa.
Comprueba: que la fecha sea reciente, de unos días, no de meses.
Señal de alarma: una nota simple antigua que te entrega el vendedor. Pide siempre una nueva.
2. Descripción de la finca
Dirección, planta y puerta, superficie, linderos y, en un edificio, la cuota de participación en la comunidad. A veces incluye la referencia catastral y si tiene anejos como trastero o plaza de garaje.
Comprueba: que la superficie y los anejos coinciden con lo que te venden. Si el anuncio incluye un garaje que no aparece aquí, pregunta por qué.
Señal de alarma: metros muy distintos a los del anuncio o el Catastro, señal de ampliaciones o cerramientos no inscritos.
3. Titularidad
Quién es el propietario, en qué porcentaje, por qué título adquirió (compra, herencia, donación) y, en su caso, con qué régimen matrimonial.
Comprueba: que quien firma la venta es el titular registral. Si es de dos personas o la compró en régimen de gananciales, deben firmar ambos.
Señal de alarma: un vendedor que no aparece como titular, o una herencia sin inscribir a nombre de los herederos.
4. Cargas
La parte más importante. Aquí aparecen hipotecas, embargos, anotaciones preventivas, servidumbres, usufructos, arrendamientos inscritos y limitaciones como las de vivienda protegida. Es habitual ver también “afecciones fiscales”: notas que recuerdan que la finca responde durante cinco años de posibles liquidaciones de impuestos de operaciones anteriores.
Comprueba: que cada carga económica se cancelará antes o en el momento de la firma, y que así consta en el contrato de arras.
Señal de alarma: un embargo o una anotación preventiva de demanda, o una calificación de vivienda protegida que limita el precio de venta.
5. Documentos pendientes
Al final se indican los documentos presentados en el Registro que aún no se han inscrito.
Comprueba: si hay algo pendiente, pide al vendedor que te explique qué es.
Señal de alarma: un documento presentado hace pocos días, por ejemplo una nueva hipoteca o una venta a otra persona.
Lee la nota simple con una pregunta en mente: ¿podrá el vendedor entregarme esta vivienda libre de cargas y a mi nombre el día de la firma?
Lo que la nota simple no te dice
La nota simple es informativa y solo recoge lo que está inscrito en el Registro. Pide además:
Certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente de pagos y de las derramas aprobadas.
Último recibo del IBI pagado.
Certificado de eficiencia energética, obligatorio para vender.
Estado de ocupación de la vivienda: comprueba en persona que está libre o en qué situación está el ocupante.
Situación urbanística si hay obras, ampliaciones o un ático añadido.
Cuándo pedirla
Antes de firmar las arras: es el momento clave, porque después pierdes la señal si te echas atrás.
Antes de la firma ante notario: el notario vuelve a consultar el Registro, pero repasar una nota actualizada te permite reaccionar a tiempo.
La nota simple es uno de los pasos de nuestra guía para comprar vivienda paso a paso. Si compras obra nueva, revisa también qué comparar entre obra nueva y vivienda usada, y si no resides en España, consulta la guía para compradores extranjeros. Encuentra viviendas en Madrid, Valencia y Sevilla en HomLista.
Información actualizada a octubre de 2026. El arancel puede cambiar; comprueba el precio en la sede electrónica antes de pagar. Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado o notario.
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