Cuánto te presta el banco para comprar casa en España en 2026: el cálculo real

Antes de enamorarte de un piso conviene saber cuánto te va a prestar el banco. No depende de una sola cifra, sino de dos reglas que se aplican a la vez: cuánto del precio está dispuesto a financiar y qué parte de tus ingresos puede llevarse la cuota. El límite real es el más bajo de los dos.

Regla 1: el banco no financia el 100%

En vivienda habitual, los bancos suelen financiar como máximo el 80% del valor de tasación o del precio de compra, el que sea menor. Es una recomendación del Banco de España, no una ley, y en la práctica la media real de financiación ronda el 72% en 2026 (Qué!). Para una segunda residencia o si no resides en España, el porcentaje suele ser menor.

El 20% restante sale de tus ahorros, y a eso se suman los gastos e impuestos de la compra, que te contamos en detalle en gastos e impuestos al comprar una vivienda. Como orden de magnitud, calcula alrededor de un 10% adicional, según la comunidad autónoma.

Regla 2: la cuota, como máximo un tercio de tus ingresos

Los bancos miran tu tasa de esfuerzo: la cuota mensual, sumada a otras deudas, no debería superar entre el 30% y el 35% de tus ingresos netos. También limitan el plazo para que el préstamo termine antes de tu jubilación.

El cálculo, paso a paso

Pongamos una pareja que ingresa 3.000 euros netos al mes entre los dos, sin otras deudas, y que pide una hipoteca fija a 30 años.

• Cuota máxima (35%)

  • Cálculo : 3.000 × 35%

  • Resultado : 1.050 € al mes

• Préstamo que permite esa cuota

  • Cálculo : Fija al 3,95%, 30 años

  • Resultado : ≈ 221.000 €

• Precio máximo si el banco financia el 80%

  • Cálculo : 221.000 / 0,80

  • Resultado : ≈ 276.000 €

• Ahorro para la entrada (20%)

  • Cálculo : 276.000 × 20%

  • Resultado : ≈ 55.000 €

• Gastos e impuestos (≈10%)

  • Cálculo : 276.000 × 10%

  • Resultado : ≈ 27.500 €

Conclusión del ejemplo: con 3.000 euros al mes, esta pareja puede aspirar a una vivienda de unos 276.000 euros, pero necesita unos 82.000 euros ahorrados. Si solo tiene 50.000, el límite ya no son sus ingresos sino su ahorro: tendrá que buscar por debajo de 170.000 euros o recurrir a ayudas.

El 3,95% es la mediana de las hipotecas fijas sin bonificar en septiembre de 2026 (hipotecas.me). Con bonificaciones o con un tipo variable la cifra cambia; lo explicamos en detalle en el artículo sobre hipoteca fija, variable o mixta.

Qué mejora lo que te prestan

• Estabilidad laboral: un contrato indefinido con antigüedad pesa más que unos ingresos altos pero irregulares.

• Cero deudas de consumo: un préstamo del coche reduce directamente la cuota que te queda disponible.

• Un plazo más largo: baja la cuota, pero encarece el total de intereses.

• Un avalista o una ayuda pública: para jóvenes y familias existen garantías públicas que cubren parte de la entrada.

Pide la preaprobación antes de visitar

Con tus nóminas, la declaración de la renta y tu vida laboral, el banco puede darte una oferta vinculante o al menos una preaprobación. Llegarás a la visita sabiendo tu techo real y podrás negociar con más fuerza. Si aún no conoces el proceso completo, empieza por nuestra guía para comprar vivienda en España.

Si eres agente inmobiliario: el comprador que no sabe cuánto le presta el banco es el que más visitas te consume y el que más operaciones deja caer en la tasación. Pregunta por su preaprobación en la primera llamada y comparte este cálculo con tus clientes: te posicionas como asesor y no solo como enseñador de pisos.

Conclusión

Lo que te presta el banco es el menor de dos límites: el 80% del valor y la cuota que cabe en un tercio de tus ingresos. Haz el cálculo antes de buscar, suma un 10% de gastos y comprueba que tus ahorros llegan. Para entender cómo se mueve el mercado en el que vas a comprar, mira las claves del mercado inmobiliario español en 2026.