Hipoteca fija, variable o mixta en 2026: cuál elegir con el Euríbor al alza

Después de dos años de calma, el Euríbor ha vuelto a subir: la media de septiembre de 2026 fue del 3,247%, más de un punto por encima de septiembre de 2025, tras la subida de 25 puntos básicos del Banco Central Europeo el 10 de septiembre (hipotecas.me, con datos del Banco de España). Elegir entre fija, variable o mixta ya no es una decisión teórica.

Qué ofrecen los bancos ahora

• Fija

  • Sin bonificar (mediana) : 3,95% TIN

  • Con todas las bonificaciones : 2,95% TIN

• Variable

  • Sin bonificar (mediana) : Euríbor + 1,60%

  • Con todas las bonificaciones : Euríbor + 0,60%

• Mixta (tramo fijo)

  • Sin bonificar (mediana) : 3,42%

  • Con todas las bonificaciones : 2,53%

Medianas de las ofertas de comparador en septiembre de 2026. Las bonificaciones exigen contratar productos vinculados (nómina, seguros, planes), que tienen su propio coste.

La cuota con números: 200.000 euros a 30 años

• Fija sin bonificar

  • Tipo aplicado : 3,95%

  • Cuota mensual : ≈ 949 €

• Mixta, durante el tramo fijo

  • Tipo aplicado : 3,42%

  • Cuota mensual : ≈ 889 €

• Variable con el Euríbor actual

  • Tipo aplicado : 3,247% + 1,60%

  • Cuota mensual : ≈ 1.055 €

• Variable si el Euríbor baja un punto

  • Tipo aplicado : 2,247% + 1,60%

  • Cuota mensual : ≈ 929 €

• Variable si el Euríbor sube un punto

  • Tipo aplicado : 4,247% + 1,60%

  • Cuota mensual : ≈ 1.179 €

Entre el escenario bajo y el alto de la variable hay 250 euros al mes. Esa es la pregunta real: ¿tu presupuesto aguanta esa diferencia durante años?

Para quién tiene sentido cada una

Fija: si quieres dormir tranquilo. Pagas algo más hoy a cambio de saber tu cuota hasta el último mes. Encaja si tu tasa de esfuerzo ya está cerca del 35% o si planeas quedarte la casa mucho tiempo.

Variable: si tienes margen y horizonte corto. Puede salir más barata si el Euríbor baja, pero hoy arranca por encima de la fija. Solo tiene sentido si una subida de 150 o 200 euros al mes no te desequilibra, o si piensas amortizar pronto.

Mixta: si quieres estabilidad en los primeros años. Suele tener el tipo más bajo durante el tramo fijo (de 5 a 15 años según el banco) y después pasa a variable. Útil si esperas que tus ingresos suban o que el Euríbor baje cuando acabe ese tramo, pero asumes la incertidumbre después.

Tres comprobaciones antes de firmar

• El coste real de las bonificaciones: suma lo que pagarás al año en seguros y productos vinculados y compáralo con el ahorro en el tipo.

• Las comisiones de cambio: la Ley 5/2019 limita lo que el banco puede cobrarte por pasar de variable a fija; pregunta las condiciones exactas.

• La FEIN: la Ficha Europea de Información Normalizada recoge todas las condiciones. Compárala entre bancos antes de ir al notario.

Si todavía no sabes cuánto te pueden prestar, empieza por calcular gastos e impuestos y revisa los pasos de la compra en nuestra guía.

Si eres agente inmobiliario: con el Euríbor subiendo, muchos compradores retrasan la decisión por miedo. Explicarles con números qué pasa con su cuota en cada escenario convierte la duda en decisión. El agente que acompaña la financiación, y no solo la visita, es el que cierra la operación.

Conclusión

En 2026 la fija vuelve a ser la opción prudente, la mixta ofrece el tipo más bajo durante los primeros años y la variable solo compensa a quien tiene margen para absorber subidas. Haz la simulación con tu importe, compara la FEIN y no te fijes solo en el tipo bonificado. Y para situar tu compra en el contexto del mercado, consulta las claves del mercado español en 2026.