Tasación más baja que el precio: qué pasa con tu hipoteca y cómo negociar

Has encontrado el piso, has pactado el precio y firmado las arras. Entonces llega la tasación y sale por debajo de lo acordado. No es raro, y tiene consecuencias directas: el banco calcula lo que te presta sobre el valor más bajo entre el precio y la tasación.

Por qué una tasación baja te cuesta dinero

Si el banco financia el 80%, el cálculo se hace sobre el menor de los dos valores. Un ejemplo:

• Precio pactado

  • Tasación = precio : 250.000 €

  • Tasación 20.000 € por debajo : 250.000 €

• Valor de tasación

  • Tasación = precio : 250.000 €

  • Tasación 20.000 € por debajo : 230.000 €

• Hipoteca al 80%

  • Tasación = precio : 200.000 €

  • Tasación 20.000 € por debajo : 184.000 €

• Lo que pones tú (sin gastos)

  • Tasación = precio : 50.000 €

  • Tasación 20.000 € por debajo : 66.000 €

Veinte mil euros menos de tasación son dieciséis mil euros más de tu bolsillo. Si recuerdas cómo calcula el banco tu límite, lo explicamos en cuánto te presta el banco en 2026.

Tus cinco opciones

1. Renegociar el precio. La tasación es un argumento objetivo: un tercero homologado dice que la vivienda vale menos. Muchos vendedores prefieren bajar a perder la operación.

2. Aportar más ahorro. Si puedes cubrir la diferencia, la operación sigue igual.

3. Encargar otra tasación. Puedes aportar una tasación de cualquier sociedad homologada por el Banco de España y vigente; el banco está obligado a aceptarla, aunque puede comprobarla.

4. Buscar otro banco. Algunos financian un porcentaje mayor o tienen criterios distintos, sobre todo con garantías públicas para jóvenes.

5. Desistir. Aquí es donde las arras deciden cuánto te cuesta.

Protege las arras antes de firmarlas

Con arras penitenciales, si no compras pierdes la señal, aunque el motivo sea que el banco no te financia. Para evitarlo, negocia una cláusula que condicione la compra a obtener la hipoteca por un importe concreto, o que permita recuperar la señal si la tasación queda por debajo del precio. Y pide la tasación cuanto antes, idealmente antes de firmar las arras o en los primeros días.

Cómo leer el informe de tasación

• Testigos: las viviendas comparables usadas. Si son de otra zona o de peor calidad, es un argumento para pedir revisión.

• Superficie: comprueba que coincide con la registral y la catastral; la nota simple te ayuda.

• Condicionantes y advertencias: obras sin licencia, cargas o falta de documentación bajan el valor y pueden frenar la hipoteca.

¿Y si la tasación sale más alta?

Buena noticia, pero no cambia lo que te presta el banco: el 80% sigue aplicándose sobre el precio de compra si es menor. Lo que sí te da es tranquilidad sobre el valor de lo que compras.

Si eres agente inmobiliario: una tasación baja es la causa número uno de operaciones que se caen en el último tramo. Publicar a precio de mercado, con testigos reales que puedas enseñar, es tu mejor protección. Y cuando ocurra, llegar con datos de comparables para mediar entre comprador y vendedor convierte el problema en un cierre.

Conclusión

Una tasación baja no tiene por qué romper la compra, pero sí obliga a decidir rápido: renegociar, aportar más, pedir otra tasación o cambiar de banco. Protege las arras con una condición de financiación, pide la tasación pronto y revisa los gastos e impuestos que también se calculan sobre estos valores.